Prawo pierwokupu, czy pierwszeństwo nabycia w umowie?

//Prawo pierwokupu, czy pierwszeństwo nabycia w umowie?

Prawo pierwokupu, czy pierwszeństwo nabycia w umowie?

Dla osób niewtajemniczonych pojęcia pierwokupu i pierwszeństwo nabycia mogą wydawać się tożsame. Choć istnieje pewna analogia w nazwie, prawnie są to zupełnie różne instytucje prawne i w rzeczywistości mają ze sobą niewiele wspólnego.

Prawo pierwokupu zostało uregulowane w artykułach od 596 do 602 kodeksu cywilnego. Stanowi niezbywalne i niepodzielne prawo danej osoby do zakupu określonej rzeczy, w przypadku gdy jej właściciel postanowi ją sprzedać osobie trzeciej. Niezbywalność i niepodzielność oznaczają, że nie może być przekazane komuś innemu, ani wykorzystane jedynie częściowo, w odniesieniu do części przedmiotu nim objętego. Sprzedający podlega przymusowi zawiązania z potencjalnym nabywcą warunkowej umowy sprzedaży. Jest również zobowiązany do poinformowania o tym fakcie osoby posiadającej prawo pierwokupu i zaoferowania przedmiotu objętego tym prawem na warunkach określonych w umowie zawartej z osobą trzecią. Jeśli w przeciągu tygodnia (dwóch dla nieruchomości) osoba posiadająca prawo pierwokupu oświadczy, że chce z niego skorzystać i kupić ów rzecz, automatycznie staje się ona stroną warunkowej umowy sprzedaży w miejsce poprzedniego potencjalnego nabywcy. W takim przypadku nie jest wymagane sporządzenie nowej umowy sprzedaży. Dodatkowo jeśli sprzedający zawrze w umowie niekorzystne zapisy w celu odwiedzenia osoby uprawnionej od skorzystania z jej prawa, stają się one wobec niej bezskuteczne. Innymi słowy, że jeśli sprzedający celowo zawyży cenę zbywanej rzeczy, to kupującego który korzysta ze swojego prawa nie będzie ona obowiązywała.

W przypadku sprzedaży rzeczy bez poszanowania prawa pierwokupu lub niepowiadomienia osoby posiadającej to prawo, w tym także celowe wprowadzanie jej w błąd, na sprzedawcy ciąży odpowiedzialność odszkodowawcza. Jej wysokość nie może przekroczyć tak zwanego negatywnego interesu umownego (czyli potencjalnej straty). Wyjątek stanowi przypadek, w którym do pierwokupu uprawniony jest Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego, współwłaściciel lub dzierżawca. W takim przypadku umowa zawarta bez poszanowania prawa pierwokupu jest nieważna. Dodatkowo osoba posiadająca prawo pierwokupu może je zachować nawet w przypadku sprzedaży przedmiotu, którego ono dotyczy. Ma to miejsce wówczas, gdy obie strony umowy bezwarunkowej są świadome prawa pierwokupu, nie minął rok od chwili sprzedaży, a osoba posiadająca prawo wniesie takie żądanie (wynika to art. 59 KC oraz obecnej linii orzecznictwa).

Prawo pierwszeństwa nabycia jest natomiast pojęciem dużo szerszym. Nie jest jednoznacznie uregulowane, dzięki czemu jest dosyć elastyczne i może dotyczyć nie tylko umów sprzedaży. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego stosuje się do niego niektóre przepisy dotyczące prawa pierwokupu, choć nie zostało sprecyzowane które. Wynika ono przede wszystkim ze szczegółowych zapisów ustawy, statutu bądź umowy spółki, w których zostało szczegółowo opisane wraz ze wskazaniem jego zastosowania. Upoważnia ono daną osobę, bądź grupę osób, do pierwszeństwa w zakupie przedmiotu objętego tym prawem, jeśli jego właściciel postanowi je sprzedać. Najczęściej jest stosowane w spółkach na wypadek, gdyby któryś ze wspólników postanowił ją opuścić i wyzbyć się swoich udziałów. Ma za zadanie wyeliminować zagrożenie, że osoba z zewnątrz będzie miała wpływ na funkcjonowanie firmy. W przypadku nieruchomości ma zastosowanie zarówno przy odpłatnym, jak i nieodpłatnym (np. darowizna) zbyciu prawa własności. Właśnie dlatego tak ważne jest doprecyzowanie wszystkich zapisów, które dotyczą wspomnianego prawa w umowie bądź statucie spółki.

Ponieważ prawo pierwszeństwa nabycia nie jest określone przez jakikolwiek przepis, trudno omówić wszystkie konsekwencje wynikające z jego nierespektowania. Częściowo będą się pokrywały z tymi dotyczącymi zawarcia umowy bezwarunkowej. W przypadku tego prawa mówimy o szerokim spektrum zastosowania – w obrocie nieruchomościami, przy umowie najmu, zbyciu udziałów, etc., w związku z powyższym skutki jego ominięcia są uzależnione od przedmiotu, który jest nim objęty oraz tego czy został zbyty odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Z obydwoma typami praw możemy się spotkać na porządku dziennym, chociażby przy zakupie nieruchomości, dlatego tak ważne jest aby móc je rozróżniać. Jednocześnie musimy pamiętać, że są to zupełnie dwa różne pojęcia, które nie mogą być stosowane naprzemiennie. Jeśli prawidłowo pojmiemy ich istotę, oraz co się za nimi kryje, z pewnością będziemy podejmować lepsze i bardziej dla nas korzystne decyzje.

By | 2018-07-01T10:48:53+00:00 29 czerwca 2018|Prawo cywilne|

About the Author: